Requisitos de procedibilidad de la acción de cesación de actividades prohibidas en una Comunidad de Propietarios: el requerimiento previo

En una Comunidad de Propietarios se entiende por actividades prohibidas, según la Ley de Propiedad Horizontal, las siguientes las actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. En caso de que un propietario de la comunidad incurra en alguna de estas actividades, se podrá interponer acción de cesación, que deberá reunir una serie de particularidades procesales previas.

El artículo 7.2. de la Ley de Propiedad Horizontal manifiesta que será el presidente de la comunidad por su propia iniciativa o la de cualquiera de los propietarios u ocupantes quien requerirá al que realice las actividades prohibidas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales. Si el infractor continúa en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación. Es decir, previo a la interposición de la demanda, el Presidente de la comunidad requerirá extrajudicialmente al presunto infractor y si continuase en su conducta, previa autorización de la Junta de propietarios, se entablará la acción de cesación vía judicial. 

La sentencia AP La Rioja, sec. 1ª, S 26-04-2017, nº 71/2017, rec. 546/2016 establece claramente que el requerimiento debe hacerlo personalmente el Presidente de la Comunidad sin otorgar su representación a nadie, y no considera válido el requerimiento realizado por la Administradora en virtud del artículo 7.2 de la LPH: 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Tenerife de 24 de julio de 2008 dice: » En aplicación de tal precepto la doctrina mayoritaria de las Audiencias Provinciales (Segovia de 20-7-2007 , o Madrid de 6-6-2006 ) ha venido manteniendo que tanto la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor, como la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, son requisitos de procedibilidad de la demanda; y que los mismos debe quedar acreditado haberse realizado de conformidad a lo establecido en el precepto para que la acción pueda prosperar». Y añade que «el requerimiento ha de hacerlo el Presidente de la Comunidad – pues ésta no es una persona jurídica que puede otorgar su representación a cualquiera y la validez de sus actos está vinculada al cumplimiento de las formalidades legales establecidas por la norma que los regulan….». 

 (…) El burofax de 24 de marzo de 2014 tampoco lo envía la Presidenta de la comunidad, como exige el art. 7.2 de la LPH (EDL 1960/55), sino la administradora de la comunidad Espolón SL. El requerimiento de 24 de marzo de 2014 no cumple pues con el requisito exigido por el art. 7.2 de la LPH (EDL 1960/55) : «el presidente …requerirá a quien realice las actividades prohibidas….» 

En segundo lugar, el requerimiento debe haber sido notificado fehacientemente al destinatario. La AP Valencia, sec. 7ª, S 23-11-2020, nº 474/2020, rec. 432/2020 cita doctrina de diversas Audiencias Provinciales para detallar los propios requisitos de este requerimiento extrajudicial para considerarse cumplimentado:  

“Para que esta finalidad pueda cobrar realidad, es preciso, de un lado que el requerimiento llegue a los destinatarios, que no son otros que los infractores y de otro, que se otorgue a los requeridos un plazo razonable para llevar a cabo las actuaciones necesarias para eliminar las molestias. Se trata de un requerimiento del que se espera respuesta, su finalidad, según lo razonado, lo aleja de aquéllos que supongan una mera formalidad. De ahí, que haya de extremarse el celo para que sea realmente recibido por su destinatario, estableciendo a continuación, según se conteste o no, un plazo de espera en razón a la entidad de las actuaciones a llevar a cabo para hacer efectiva la cesación y solo después, si el requerimiento no es atendido, procederá convocar la Junta para ejercitar la acción de cesación . Es este el procedimiento que para la subsanación extrajudicial de actividades molestas, nocivas o insalubres está previsto en la Ley de Propiedad Horizontal (EDL 1960/55). Ha de ser previo a la interposición de la demanda, para lo que debe otorgarse al causante un plazo razonable ( sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, sección 9ª, de 11 de junio de 2013) (…) el requerimiento a la propiedad no es requisito previo al ejercicio de la acción de cesación , sino sólo su remisión al infractor, como se desprende de la propia dicción literal del precepto.” 

Se desprende de lo dictado por nuestra Audiencia Provincial que el requerimiento previo debe ir dirigido al supuesto infractor, debiendo extremar el celo y la diligencia para que reciba dicha notificación. La sentencia de la AP Valencia, sec. 7ª, S 16-06-2021, nº 242/2021, rec. 776/2020 determina que el requerimiento previo del Presidente de la comunidad debe realizarse de forma fehaciente o fidedigna y que conste claramente su contenido y recepción en destino.  

Por su parte, la sentencia de la AP Valencia, sec. 11ª, S 11-12-2019, nº 551/2019, rec. 169/2019 se pronuncia sobre la naturaleza receptiva de la comunicación previa como elemento esencial para la ulterior interposición de la demanda. Debe quedar constancia del acto de comunicación y de que ha podido llegar al destinatario, debiendo realizarse contra la persona que se vaya a demandar, ya que rige el principio de recepción y no de conocimiento: 

2º) Que el requerimiento por su naturaleza receptiva ha de hacerse de forma que quede constancia de que tal acto de comunicación ha llegado o ha podido llegar a su destinatario, pues los actos de comunicación se rigen por el principio de recepción y no por el de conocimiento ( S. T.S. 17-5-93…) y, por tanto, producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error o impericia de la persona a la que van destinados ( S. T.C. 19-12-89, y S.s. T.S. 17-1-91, 7-4-95, 12-12-00…). 

4º) Y que el requerimiento de cesación se ha de hacer contra la persona o personas a quienes luego, en su caso, se vaya a demandar. Ya que si el que al final es demandado no ha sido previamente requerido de cesación de la actividad molesta que supuestamente realice, siempre podrá alegar la falta de este presupuesto previo como excepción obstativa al éxito de la acción. 

En virtud de la jurisprudencia de nuestra Audiencia Provincial, habrá que extremar la diligencia en este requerimiento previo porque, de omitirlo e interponer la acción de cesación, se incurriría en la carencia de un presupuesto necesario para la acción ejercitada por la Comunidad de propietarios, faltando un requisito de procedibilidad que conllevaría la desestimación de la demanda.

Si necesitas ayuda legal, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.