Desahucio: ¿en qué consiste?

Existen términos que son importante conocerlos para poder ejercer cualquier acción legal en España, siendo el desahucio una de las más sonadas incluso a nivel internacional por toda la polémica que ha generado sobre todo en los últimos años en España, y prácticamente en todos los países de la Unión Europea.

Conocemos como desahucio en el ámbito legal a la acción por la cual se solicita expresamente la ayuda de las autoridades para exigir la salida de un ocupante ilegítimo de un inmueble o una vivienda. Existiendo diversas situaciones en las que este procedimiento es necesario aplicarlo.

Le invitamos a conocer los detalles que contienen esta acción legal en el siguiente post.

¿Cuáles son las causas para el desahucio de un inquilino?

La conocida Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) señala claramente en su artículo 27 cuáles son los principales motivos o causas para que proceda el desahucio de un inquilino al que un propietario tenga en alquiler una vivienda.

El artículo 27.1 de la LAU destaca que si alguna de las partes llega a incumplir, la otra parte tendrá la posibilidad de elegir una entre estas dos opciones:

1. Solicitar al inquilino que cumpla con lo que se ha acordado y ha dejado de hacerse cumplimiento.
2. Finalizar el contrato de arrendamiento.

Hay que destacar que en cualquiera de los dos casos la parte afectada tendrá la posibilidad de solicitar una indemnización por los daños que el incumplimiento le haya ocasionado, tal y como lo expresa el artículo 1124 del Código Civil.

A continuación, le señalaremos las principales causas que justifican que el propietario solicite la finalización del contrato de alquiler:

• Impuntualidad en el pago de las mensualidades o rentas acordadas, aunque solo se deba un mes.
• El no pagar cualquier otra cantidad que se encuentre dentro de lo pactado a cargo del inquilino, o que por ley se haya establecido que sea responsabilidad del arrendatario. Por ejemplo, el impago de suministros, impago del IBI, entre otros.
• El inquilino realiza obras sin autorización del propietario de la vivienda.
• Generar daños al inmueble de forma voluntaria y dolosa con el claro objetivo de causar daño.
• Utilizar la vivienda para realizar actividades ilegales, nocivas, molestas, peligrosas o fuera de la salubridad.
• Si la vivienda alquilada no es el hogar principal del inquilino y el mismo no reside permanentemente en la misma.
• Si el inquilino cede o subarrienda la vivienda sin que exista autorización o consentimiento del propietario del inmueble.
• En todos aquellos casos en los que el inquilino no tenga en su poder el contrato de alquiler ni cualquier otro documento que le sirva de aval para habitar la vivienda.
• Si se ha cumplido el contrato de alquiler y en el momento de finalizar el inquilino se niega a abandonar la casa en la fecha previamente establecida.

En cualquiera de estas situaciones, el arrendador estará en facultad de solicitar el desahucio del inquilino por el incumplimiento de aquello que se ha pactado o siguiendo lo que está establecido en la legislación vigente.

Frente a todo esto se debe señalar que si el motivo del desahucio es el impago de la renta o falta de pago de otra factura con responsabilidad del inquilino, el propietario de la vivienda estará en facultad de interponer de manera conjunta a la demanda de desahucio, la reclamación debida para la recuperación del dinero que se le adeuda.

¿Qué tipos de desahucios existen?

En la práctica, existen varias formas puntuales de conseguir un desahucio, desde el conocido desahucio exprés, hasta llegar a los desahucios por la existencia de ocupantes ilegales, familiares y amigos. A continuación les detallaremos estas tipologías:

–      Desahucio exprés

Este tipo de desahucio suele ser de mayor reclamación de lo que se podría pensar, ya que se procede a este tipo de desahucio por falta de pago, por finalización del contrato o por reclamo de pago de otros conceptos según dicte el caso. Al desahucio exprés se le ha llamado así luego de los cambios legales, ya que existe un procedimiento para que sean expeditos los trámites y acelerar los plazos de recuperación de la vivienda.

En dicha reforma, si el arrendatario no recibe respuesta en el plazo de 10 días por causas legales, se realiza directamente el lanzamiento sin necesidad de proceder a un juicio.

–      Desahucio de ocupas

En este procedimiento exprés para el desahucio de ocupas se obliga al ocupante a pagar una importante fianza en caso de presentar oposición a la demanda.

En el caso en que los ocupantes no puedan hacer frente a la fianza, en un tiempo perentorio se realizará un juicio y el lanzamiento.

–      Desahucio por precario

Este procedimiento consiste en un juicio verbal donde se señala la vista y el lanzamiento al ocupante sin derecho.

Este tipo de desahucio es aplicable a personas que están utilizando el piso a pesar de haber vencido el contrato, cediéndolo por amistad, asuntos familiares o por cierto tiempo. Esta tipología permite al propietario exigir daños y perjuicios por no haber podido disponer del piso que es de su propiedad.

–      Desahucio por herencias

Si por algún motivo sobrevenido se adquiere una propiedad por vía herencia, el nuevo propietario puede tramitar el desahucio en beneficio de su nueva propiedad. Además, está en disposición de reclamar los gastos.

–      Desahucio copropietario

Un determinado copropietario no está autorizado para realizar un contrato de arrendamiento sin contar con el consentimiento de los demás propietarios, esto si no obtiene una mayoría de cuotas que supere el 50 % y que sea por un plazo no mayor a 6 años.

¿Por qué empezaron los desahucios?

Aproximadamente, desde hace más de 10 años, España y Europa está atravesando situaciones económicas complejas, conllevando a múltiples consecuencias, así como jurídicas, económicas y de otros aspectos, provocando  el aumento de la morosidad bancaria y el impago de hipotecas y créditos.

Además, dentro de estas consecuencias destacamos la morosidad en las relaciones arrendaticias, es decir, que muchos inquilinos han optado por dejar de pagar las viviendas, los locales que ocupan, entre otros, generando pérdidas en las inversiones realizadas por los propietarios.

Por ello, el desahucio ha surgido frente a ciertos baches legales que puedan existir como una manera de llenar un vacío jurídico y garantizar la protección de la propiedad privada.

¿Qué hacer en los casos de desahucio?

Lo primero de todo, hay que tener en cuenta que la Ley 29/1994 de Arrendamiento Urbanos, dispone claramente en su artículo 27.2, que la falta de pago de la renta o rentas que se determina en el contrato permitirá que el arrendador pueda finalizar el contrato por “La falta de pago de renta o cualquiera de las cantidades que haya asumido el arrendador”.

Es así como el propietario deberá proceder a interponer una demanda de juicio verbal de desahucio, en la misma el Juez declarará resuelto el contrato y ordenará el desalojo de la propiedad. También se puede reclamar dentro del mismo procedimiento, el pago de las rentas arrendaticias que quedan pendientes de pago y las que sigan acumulando hasta el momento de su desalojo.

En algunas ocasiones, el propietario prefiere que antes de presentar una demanda de desahucio, enviarle al inquilino un burofax reclamando el pago de las rentas atrasadas y también el desalojo de la propiedad. Este aviso se puede realizar por medio de un telegrama, por correo certificado con su respectivo acuse de recibo o burofax.

¿Cuándo se procede a la citación de un juicio por desahucio?

Después de presentar la demanda de desahucio, el juzgado procederá a notificar al inquilino y lo citará para comparecer en el juicio. En la notificación también tendrá señalada la fecha del desalojo de la vivienda. Esto es conocido como lanzamiento. Esta es la primera parte a la duda de cómo funciona el procedimiento de desahucio.

Es necesario señalar que la Ley de Enjuiciamiento Civil da la posibilidad al arrendatario demandado de seguir ocupando la propiedad, si una vez que se ha notificado la demanda, el inquilino paga o consigna judicialmente el importe de las rentas atrasadas. Esto solo podrá hacerlo si el pago es realizado antes del día previsto para el juicio; este procedimiento es conocido como enervación del desahucio, el cual solo se podrá realizar una vez en cada contrato de arrendamiento.

¿Qué hace el inquilino en el proceso de juicio de desahucio?

En el momento en que el inquilino no utiliza el recurso de la enervación, se celebra el juicio. En este procedimiento solo se le permite al inquilino demandado alegar y presentar pruebas del pago o las circunstancias que llevaron a la enervación, pero en ningún caso puede realizar otras alegaciones.

Ambas partes deben ser notificadas del resultado de la sentencia, y en caso de ser condenatoria, el propietario podrá solicitar que se desaloje la propiedad de inmediato.

El propietario está obligado a garantizar para el día del lanzamiento, que se le llama así al día del desalojo, los servicios de un cerrajero que será quien abra la puerta de la propiedad y cambie la cerradura.

Castillo Castrillón Abogados: contamos con especialistas en casos de desahucios

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