Concepto y aplicación de la cláusula “Rebus sic stantibus”

La crisis económica derivada de la pandemia de Covid-19 ha motivado que negocios no puedan disfrutar en plenas condiciones del uso de un local comercial por el que suscribieron un contrato de alquiler. Dadas las circunstancias, ¿se puede intentar forzar al dueño del local a pactar una cuota menor por el arrendamiento de ese bien inmobiliario? ¿Sirve igual para un negocio y para una vivienda? En Castillo Castrillón Abogados te explicamos la cláusula “Rebus sic stantibus”

CASTILLO CASTRILLÓN ABOGADOS

Cuando firmas un contrato de alquiler de una vivienda o un local comercial estás firmando un contrato recíproco, es decir, no solo tú te comprometes a pagar una cuota, generalmente mensual, sino que el arrendador se compromete a poner a tu disposición la vivienda en condiciones de habitabilidad, o en el caso de un local comercial, en condiciones de poder ser usado para las condiciones en que se suscribió el contrato de alquiler. Es decir, si por ejemplo firmas un contrato de alquiler de un bajo comercial para poner un restaurante, el local debe reunir todos los requisitos y en última instancia poder ser utilizado como restaurante.

Ahora bien, si por circunstancias sobrevenidas y totalmente imprevisibles no fuera posible cumplirse una de las partes del contrato –en el ejemplo propuesto, que el restaurante desarrollara su actividad-, la otra parte podría estar, en determinadas circunstancias, en situación de solicitar una cláusula que permita modificar los términos del contrato y restablecer el equilibrio entre las partes. Esta cláusula la conocemos como “rebus sic stantibus”, y hace escasas fechas la Audiencia Provincial de Valencia ha sido la primera en aplicarla para rebajar el alquiler de un hotel por el Covid-19, una práctica que se ha extendido también a otros locales comerciales como las tiendas de los aeropuertos y otros negocios.

¿Qué es la cláusula “rebus sic stantibus”?

“Rebus sic stantibus” es una expresión del latín que viene a significar “estando así las cosas”. Por explicarlo de una manera muy llana y aplicado al concepto de un contrato de arrendamiento, establece cuáles serían las circunstancias en el momento de la firma del contrato para que se diera un equilibrio entre ambas partes según lo acordado en el contrato. Aplicándolo al ejemplo propuesto en este artículo, el propietario del negocio debería pagar una cuota de alquiler a cambio del uso del local con fines comerciales.

Ahora bien, ¿qué ocurre si como consecuencia de la pandemia esas circunstancias cambian de manera totalmente imprevista y de repente el negocio no se puede usar para los fines con que se firmó el contrato? Es decir, ¿qué pasa si el restaurante está un tiempo largo sin poder desarrollar su actividad con normalidad debido a la paralización forzada de su actividad por el Estado de Alarma o las restricciones de movimiento, horario y aforo que hemos vivido durante el Estado de Alarma?

En estos casos, podría considerarse que se ha generado un desequilibrio entre las partes y, en determinadas circunstancias, permitirse una modificación del contrato de arrendamiento de cara a lograr un restablecimiento de ese equilibrio, por ejemplo mediante una rebaja en la cuota de alquiler.

¿Cuándo puede aplicarse “rebus sic stantibus”?

Por regla general, la cláusula “rebus sic stantibus” se aplica en contratos bilaterales o recíprocos, donde ambas partes cuentan con obligaciones para con la otra, y que exigen el cumplimiento de lo pactado en el contrato durante un periodo prolongado de tiempo. Lo que se conoce como “de tracto sucesivo”.

Es justo lo que ocurre en un contrato de arrendamiento o alquiler de un bajo comercial o una vivienda, que se firma habitualmente por un periodo de tiempo prologado y donde el arrendatario y el arrendador cuentan con obligaciones recíprocas. El arrendatario debe satisfacer el pago del alquiler mensual, y el arrendador la disposición del bien inmueble en condiciones que posibiliten el uso para el que fue concebido el contrato.

Además, para aplicarse es necesario que por circunstancias sobrevenidas y totalmente imprevisibles para las partes, a una de ellas le resulte imposible o extremadamente gravoso el pago del alquiler, es decir, el cumplimiento de su obligación.

En estos casos, la cláusula “rebus sic stantibus” tiene como objetivo el restablecimiento del equilibrio entre las partes. En el caso de un alquiler por un bajo comercial que no ha podido operar con normalidad, podría forzar al arrendatario a ajustar la cuota de alquiler a la baja hasta unas condiciones más “justas” para el arrendatario.

Requisitos para la aplicación del “rebus sic stantibus”

Dado que la cláusula “rebus sic stantibus” implica la modificación de las obligaciones de un contrato con validez legal, se han de dar una serie de requisitos esenciales para su aplicación, perfiladas a lo largo del tiempo por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo:

• Alteración extraordinaria de las circunstancias
  Es necesario que exista un cambio radical en las condiciones existentes en el momento de redactarse el contrato, hasta el punto de que en las nuevas condiciones el arrendatario no hubiera firmado el contrato. Como ejemplo, ¿qué restaurante habría firmado un contrato de alquiler del local donde está ubicado si supiera que iba a estar durante un año limitando su capacidad de generar ingresos debido al cierre del negocio por la pandemia, y a las limitaciones de horario y de aforo en su interior?
• Circunstancias totalmente imprevisibles
  Es necesario que estas nuevas condiciones fueran totalmente imprevisibles en el momento de la firma del contrato, y no ser culpa de ninguna de las partes. Es lo sucedido precisamente con la pandemia por Covid-19, una situación que antes de 2021 nadie podía haber anticipado.
• Desproporción exorbitante entre las prestaciones
  Es necesario el desequilibrio entre las partes debe ser total, hasta el punto de que una de las partes no pueda satisfacer las obligaciones pactadas en el contrato. En el ejemplo del negocio, que el propietario del mismo no sea capaz de satisfacer el alquiler mensual debido a la pérdida de ingresos debidas a su cierre parcial o total.
• Imposibilidad de reequilibrar la situación de otro modo
  Es necesario que el equilibrio entre las obligaciones de cada una de las partes no se pueda recuperar de ninguna otra manera. Por ejemplo, que el propietario del negocio no pudiera hacer frente al pago

¿Se cumplen estos supuestos por la pandemia de Covid-19?

Desde Castillo Castrillón Abogados consideramos que debemos ser prudentes y estudiar cada caso con mucho detenimiento y cautela. A pesar de que una primera lectura simplista de los requisitos podría llevarnos a pensar que se han cumplido en muchos casos como consecuencia de las medidas de limitación de movimientos y reunión decretadas durante el Estado de Alarma, su aplicación en el caso de los contratos de arrendamiento no está del todo clara y existen sentencias del Tribunal Supremo que han rechazado esta cláusula en épocas de crisis económica.

En el caso de la pandemia de coronavirus está claro que los dos primeros requisitos se cumplen inequívocamente, pero podría no ocurrir lo mismo en los otros dos. Por ejemplo, en el caso de la desproporción exorbitante entre las prestaciones, se debe tener cómo ha afectado la crisis económica derivada de la pandemia al arrendador y no solo al arrendatario. El propietario del local no solo también está afectado por la crisis económica, sino que en caso de aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” estas consecuencias se agravarían al no poder disponer de su bien inmueble y tampoco recibir el pago del alquiler.

Además, se deben tener en cuenta las medidas económicas adoptadas y aprobadas por el Gobierno, como los créditos ICO para el pago del alquiler o las ayudas concedidas a PYMES y autónomos, y que podrían servir para de alguna manera equilibrar las prestaciones entre arrendador y arrendatario.

Por último, se debe tener en cuenta que aunque la cláusula “rebus sic stantibus” puede utilizarse en Juzgados y Tribunales y existe jurisprudencia al respecto, no está recogida legalmente, y su aplicación debe realizarse con mucha cautela debido al agravio que conlleva para el arrendador si no se usa con buen criterio. No olvidemos que un contrato de arrendamiento es ley entre las partes, y la cláusula “rebus sic stantibus” supondría una alteración del mismo, por lo que los Juzgados son muy escrupulosos a la hora de valorar todos los requisitos.

Por ello, nuevamente hacemos hincapié en las ventajas que puede tener esta cláusula para el arrendatario, pero también en la necesidad de, como abogados, valorar cada caso individualmente y de manera muy cuidadosa.

¿Existen diferencias entre un local de negocio o una vivienda?

Nuevamente, será necesario valorar cada caso de manera minuciosa antes de proceder a solicitar ningún cambio en un contrato de arrendamiento, pero a priori la cláusula “rebus sic stantibus” tendrá más probabilidades de obtener éxito en el caso de un local comercial que de una vivienda, por motivos obvios. Y esto es porque las nuevas circunstancias de crisis económica derivada de la pandemia no son iguales en ambos casos.

En el caso del alquiler de un local comercial, al no poder abrir el negocio debido a las restricciones sanitarias impuestas por el Estado de Alarma, el empresario no podría dar al local el uso estipulado en el contrato, mientras que en el caso del alquiler de una vivienda el inquilino sí le estaría dando el uso para el que se firmó el contrato de arrendamiento, al seguir residiendo en ella.

Esto repercute directamente en uno de los requisitos, el de “desproporción desorbitante entre las prestaciones” de ambas partes del contrato, y que haría que fuera mucho más gravoso el cumplimiento del pago del alquiler para el propietario de un negocio que no puede desarrollar su actividad, que para el inquilino de una vivienda que sigue viviendo en ella

En Castillo Castrillón Abogados contamos con especialistas en Derecho Civil, Derecho Mercantil y Derecho de Vivienda. Si usted estuviera interesado en conocer si la cláusula “rebus sic stantibus” podría aplicarse en su caso concreto, le invitamos a ponerse en contacto con nosotros en el teléfono 24 horas 96 065 24 24 o de los diferentes métodos de contacto presentes en esta web, y solicitarnos un primer y minucioso estudio de su caso sin ningún tipo de compromiso.